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Wohnungsübergabeprotokoll: Diese 7 Punkte können später teuer werden!

Du hast deine Wohnung gekündigt und willst umziehen?

Dann achte bei der Wohnungsübergabe unbedingt auf ein ordnungsgemäßes und detailiertes Wohnungsübergabeprotokoll – das kann dir nicht nur eine Menge Ärger mit deinem Vermieter sondern auch viel Geld ersparen.

Wohnungsübergabeprotokoll – Was ist das?

Bei der Wohnungsübergabe füllen die meisten Vermieter beim Einzug wie auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll – oder auch Wohnungsabgabeprotokoll genannt – aus.

In diesem Formular werden die Beschädigungen in jedem Zimmer deiner Wohnung genau notiert.

Neben der detailierten Beschreibung der Mängel wird auch vermerkt, welche dieser Schäden du als ausziehender Mieter bezahlen sollst.

Deshalb gilt: Je exakter der Schaden beschrieben wird, desto eindeutiger kann die Haftung bestimmt werden.

Es ist von großem Vorteil, wenn du beim Ausfüllen des Protokolls anwesend bist und dir im Anschluss eine Kopie geben lässt.

Punkt 1: Beim Wohnungsprotokoll auf Details achten

Für dich als Mieter ist es wichtig, dass im Wohnungsübergabeprotokoll präzise Angaben mit einer genauen Beschreibung der Mängel stehen: In welchem Zimmer, an welcher Wand, in welcher Größe etc. liegt der Schaden vor?

Ratsam ist es auch, das Alter des beschädigten Gegenstandes anzugeben, um so die gewöhnliche Lebensdauer des Gegenstandes und den damit verbundenen Zeitwert mit einzubeziehen.

Ein Beispiel: Statt zu schreiben „Im Kinderzimmer befinden sich ein paar Farbkleckse an den Wänden“, sollte man lieber ausführlich notieren: „An der Fensterseite des Kinderzimmers befinden sich unterhalb des Fensters drei je ca. 2 cm² große, rote Farbflecken“.

In der Regel werden im Protokoll alle Schäden aufgeführt, die in der Wohnung bestehen. Hat der Schaden schon vor Mietantritt bestanden? Handelt es sich um eine normale Abnutzungserscheinung?

Dann achte darauf, dass genau das auch entsprechend vermerkt wird. Notfalls hast du zur Kontrolle bzw. als Beweis ein Recht darauf, das Wohnungsprotokoll zu deinem Einzug oder – falls nicht vorhanden – zum Auszug deines Vormieters anzufordern.

Wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe nichts zu bemängeln hat, sollte auch dies schriftlich im Protokoll festgehalten werden. So kann er im Nachhinein keine Schadensansprüche mehr stellen.

Punkt 2: Schlüsselübergabe

Die Rückgabe der Schlüssel verkörpert gewissermaßen die Rückgabe der Mietwohnung und sollte deshalb unbedingt im Wohnungsprotokoll notiert werden.

Wichtig ist, dass du dazu verpflichtet bist, alle Schlüssel abzugeben – auch die, die du auf eigene Kosten anfertigen lassen hast.

Auch wenn dein Vermieter keinen Wert auf ein Wohnungsprotokoll legt, solltest du dir die Schlüsselübergabe schriftlich bestätigen lassen. Nur so kannst du beweisen, dass du alle Schlüssel abgegeben hast.

Kommt es aus irgendwelchen Gründen nicht zu einer persönlichen Wohnungsübergabe, dann schicke deinem Vermieter den Schlüssel unbedingt per Einschreiben zu oder lass dir den Erhalt z.B. vom Hausmeister quittieren.

Punkt 3: Schönheitsreparaturen

Muss man Dübellöcher verputzen? Ist man dazu verpflichtet, eine pinke Wand zu überstreichen? Kann der Vermieter verlangen, dass man das Parkett beim Auszug abschleifen lässt?

Bevor man diese Fragen individuell klären kann, musst du einen Blick in deinen Mietvertrag werfen. In einigen Verträgen befindet sich eine spezielle Klausel für „Schönheitsreparaturen“.

Schönheitsreparaturen sind Reparaturarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch das normale Bewohnen einer Wohnung hervorgerufen werden (Vergleiche: KG Berlin, MDR 1974, 319). Beispiele für so genannte Schönheitsreparaturen sind das Überstreichen von Wänden, der Anstrich von Heizkörpern und auch das Verputzen von Dübellöchern.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass der Austausch von Parkett oder anderen Bodenbelägen hingegen nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört (Vergleiche: Parkett und Laminat, in: Homepage Deutscher Mieterbund, URL: http://www.mieterbund.de/index.php?id=621 (Stand 13.04.2016)).

Diese Arbeiten können höchstens als Schadensersatz gefordert werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass du als Mieter Schäden an den Fußböden verursacht hast, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Existiert diese Klausel für Schönheitsreparaturen nicht in deinem Mietvertrag, so ist dein Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen. Das heißt: Im Normalfall gehören Dübellöcher in einem gewissen Umfang ebenso wie verblichene Tapeten zur vertragsgemäßen Abnutzung und müssen nicht von dir beseitigt werden.

Anders verhält es sich allerdings mit den pinken Wänden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Wandfarbe bei der Wohnungsübergabe so gewählt sein, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“ (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07). Es muss zwar nicht zwangsläufig weiß sein, aber es sollten neutrale, dezente Farben gewählt werden.

Punkt 4: Für verursachte Schäden aufkommen

Grundsätzlich gilt die Regel, dass man als Mieter nur für Schäden aufkommen muss, die zum einen erst während der Mietzeit aufgetreten sind und die zum anderen durch eine Pflichtverletzung des Mieters und nicht etwa durch ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Für alles, was über die normale Abnutzung hinausgeht, das heißt größere Beschädigungen wie z.B. zerbrochene Scheiben oder Spiegel, aber auch übermäßige Abnutzungen wie z. B. große Risse im Teppich, musst du als Mieter aufkommen.

Größere Reparaturen solltest du dabei von einer Fachfirma erledigen lassen, da dein Vermieter die Reparatur sonst als nicht fachgemäß beanstanden kann und doppelte Kosten auf dich zukommen.

Achte außerdem darauf, die Mängel rechtzeitig beheben zu lassen – führen Reparaturen zu einer verspäteten Weitervermietung kannst du als Mieter unter Umständen dafür haften.

Überlass’ den Reparaturauftrag am besten deinem Vermieter, auch wenn du für den Schaden aufkommen musst. In den meisten Fällen musst du übrigens auch nicht die kompletten Reparaturkosten übernehmen sondern nur den Zeitwert der beschädigten Einrichtungsgegenstände.

Jeder Einrichtungsgegenstand hat eine gewisse Lebensdauer/Haltbarkeit, an der man den aktuellen Wert einer Sache festlegen kann. Für die Einschätzung des Schadens sollte man daher wissen, wann der Gegenstand eingebaut/verlegt wurde. Der Vermieter muss dies im Streitfall nachweisen können.

Auf die Tatsache, dass du nur den Zeitwert des beschädigten Einrichtungsgegenstandes übernehmen wirst, solltest du auch beim Ausfüllen des Wohnungsübergabeprotokolls hinweisen und schriftlich festhalten lassen. In den meisten Fällen decken die Privathaftpflichtversicherungen die Mieterschäden. Deshalb ist es ratsam, im Schadenfall immer sofort deine Versicherung zu benachrichtigen.

Punkt 5: Rückbau von Mieterinvestitionen

Dass man seine Gardinen abhängt und seine Regale abschraubt, wenn man auszieht, sollte eigentlich jedem klar sein.

Aber was ist, wenn man in den Jahren der Mietdauer auf eigene Kosten ein neues Bad eingebaut oder Laminat verlegt hat?

Während man früher oft darauf pochte, dass die Wohnung „wie überlassen“ aussehen muss, wird heutzutage kaum ein Gericht einen Rückbau fordern, soweit man sich bei den Modernisierungsmaßnahmen an dem weitgehend üblichen Standard orientiert hat.

In den meisten Fällen wird der Vermieter bei einer so wertsteigernden Maßnahme sowieso anstandslos zu einer Übernahme bereit sein. Eine Erstattung deiner so genannten Mieterinvestitionen wird dir aber vermutlich nicht zugesprochen werden.

Der Vermieter ist zu keinem Wertersatz verpflichtet und da er auch weiß, dass die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Regelfall sehr hoch sind, wird er sich wahrscheinlich nicht darauf einlassen.

Aus diesen Gründen rät der Deutsche Mieterbund Mietern dazu, „schon vor Beginn ihrer Modernisierungsarbeiten die Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Investitionen einzuholen.

Gleichzeitig müssten feste Absprachen für das Mietende getroffen werden, insbesondere dann, wenn der Mieter bei seinem Auszug Wertersatz für seine Investitionen beanspruchen will.“ (Quelle: Mieterinvestitionen, in: Homepage Deutscher Mieterbund, URL: http://www.mieterbund.de/index.php?id=432 (Stand 13.04.2016)).

Punkt 6: Reinigung der Wohnung

In den meisten Fällen und wenn es vertraglich nicht anders festgelegt wurde, muss man eine Wohnung „besenrein“ übergeben, das heißt, sie muss ordentlich gefegt werden und grobe Verschmutzungen, aber z.B. auch Spinnenweben, müssen beseitigt werden.

Wenn du dich bei der Reinigung von einer Firma unterstützen lässt, vereinbare unbedingt eine so genannte „Abnahmegarantie“ – die Reinigungsfirma ist dann dazu verpflichtet, gratis nachzuarbeiten, sollte dein Vermieter noch Verschmutzungen finden und beanstanden.

Punkt 7: Zeugen zur Wohnungsübergabe mitnehmen

„Bei Geld hört die Freundschaft auf“ lautet bekanntlich ein altes Sprichwort. Auch wenn du immer ein gutes Verhältnis zu deinem Vermieter hattest, ist es ratsam, jemanden zur Wohnungsübergabe mitzunehmen, der die Übergabe und die getroffenen Absprachen bezeugen kann.

Rechnest du mit Schwierigkeiten bei der Wohnungsübergabe? Dann lass’ dich lieber von einem Wohnungsexperten des Deutschen Mieterbundes oder von einem Anwalt begleiten.

Ist ein Fachmann dabei, der das Wohnungsprotokoll ebenfalls unterzeichnet, so weist das Protokoll Urkundencharakter auf – das ist dann entscheidend, wenn es doch einmal zu einem Gerichtsprozess kommen sollte und sich der Richter dann auf das Wohnungsübergabeprotokoll berufen wird.

Fazit: Ein detailiertes Wohnungsprotokoll schützt vor Kosten und Ärger

Achte unbedingt auf all diese Punkte bei der Wohnungsübergabe und beim Ausfüllen des Wohnungsprotokolls. Lies dir das Protokoll am Ende noch einmal gründlich durch.

Oftmals befinden sich in den Formularen Klauseln wie „Der Mieter anerkennt die oben aufgeführten Schäden und verpflichtet sich, entsprechende Reparaturkosten zu übernehmen.“. Sätze wie dieser sollten nicht unterzeichnet sondern durchgestrichen werden.

Unterschreibe das Wohnungsprotokoll nur, wenn alle Schäden detailliert aufgelistet sind, die Schuldfrage in jedem Fall in beiderseitigem Einverständnis geklärt ist und du mit allen Punkten einverstanden bist!

Wichtig: Du bist in keinster Weise dazu verpflichtet, das Protokoll zu unterschreiben!

Wir hoffen, der Artikel hat dir gefallen!

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