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Wohnung untervermieten – Kann mein Vermieter mir dies verbieten?

Hast du auch schon einmal mit dem Gedanken gespielt, dir für deine Wohnung einen Untermieter zu suchen?

Die Gründe für eine Untervermietung können vielfältig sein:
Einige gehen zeitlich begrenzt ins Ausland oder in eine andere Stadt, wollen ihre Wohnung aber ungern völlig aufgeben. Andere möchten gerne mit ihrem Partner zusammenziehen.

Nochmals andere können sich die Miete einfach nicht mehr alleine leisten und wollen aus ihrem Single-Haushalt gerne eine WG machen.

Und einige Menschen wollen sich einfach auf weltoffene Art etwas dazuverdienen und eines ihrer Zimmer übergangsweise für Touristen zur Verfügung stellen. Die Motivation der Mieter für eine Untervermietung ist also völlig unterschiedlicher Natur.

Doch was genau bedeutet Untervermietung eigentlich? Unter Untervermietung versteht man, dass der Mieter seine Wohnung oder nur einen Teil der Wohnfläche gegen Bezahlung an Dritte überlässt.

Doch wann ist Untervermietung erlaubt? Braucht man dafür die Genehmigung seines Vermieters? Und an wen darf man untervermieten? Wir zeigen dir die derzeitige Rechtslage in Sachen Untervermietung und erklären dir, worauf du achten solltest.

Welche Rolle spielt der Vermieter?

Besucher darf man in seiner Wohnung immer empfangen, egal, ob dein Vermieter deine Freunde mag oder nicht. Da hat er schlichtweg kein Mitspracherecht. Aber wie ist das, wenn die Besucher länger bleiben und für diese Unterbringung bezahlen, wenn aus Gästen also Untermieter werden?

Unabhängig davon, ob du deine Wohnung komplett oder nur zum Teil, egal ob du an Freunde, Familienmitglieder oder völlig Fremde untervermieten möchtest – du brauchst immer die Einwilligung des Wohnungseigentümers, sprich deines Vermieters. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch in Paragraph 540 vor.

Wirf deshalb einen Blick in deinen Mietvertrag, manchmal befinden sich hier bereits Klauseln zur Untervermietung. Ist dies jedoch nicht der Fall bzw. bist du mit der entsprechenden Klausel nicht einverstanden, dann bist du dazu verpflichtet, deinen Vermieter – möglichst schriftlich – um Erlaubnis zu bitten.

Allerdings bist du nun in den seltensten Fällen seiner Willkür ausgesetzt. In vielen Fällen ist dein Vermieter aus juristischer Sicht dazu verpflichtet, dir diese Erlaubnis zu erteilen – und zwar dann, wenn du einen triftigen Grund für die Untervermietung hast.

Das kann zum Beispiel das Zusammenziehen mit deinem Lebenspartner sein, die Tatsache, dass du dir die Wohnung nicht mehr alleine leisten kannst oder auch, dass du für einige Zeit wegziehen musst und du finanziell durch die Untervermietung entlastet wirst.

Einzug von Familienmitgliedern

Besonders eindeutig ist der Fall geregelt, wenn es sich bei deinem Untermieter um ein enges Familienmitglied, also zum Beispiel deinen Ehepartner oder dein Kind handelt. Auch hier solltest du natürlich formell um die Erlaubnis deines Vermieters bitten.

Aber die Aufnahme von Familienmitgliedern gehört juristisch gesehen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, das Familienmitglied zählt somit faktisch nicht als Untermieter.

Wichtig sind dabei aber zwei Dinge. Zum einen ist es nicht erlaubt, dass du den Mietvertrag alleine unterzeichnest, eine Woche später aber deinen Mann und deine vier Kinder dazu holst. In diesem Fall kann man von bewusster Täuschung des Vermieters sprechen.

Die Aufnahme von Familienmitgliedern in deine Wohnung ist nur dann gestattet, wenn du zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages noch nicht den Wunsch nach Untervermietung hattest.

Zum anderen ist entscheidend, dass das Familienmitglied nur einen Teil der Wohnung und nicht die komplette Wohnung übernimmt. Wenn du im Grunde aus der Wohnung ausziehen und einem Familienmitglied deine komplette Wohnung überlassen möchtest, verhält es sich nämlich anders.

In diesem Fall kann der Vermieter seine Einwilligung verweigern – und stattdessen zum Beispiel einen neuen Mietvertrag mit dem Familienmitglied aushandeln. Seine Einwilligung muss der Vermieter in den meisten Fällen übrigens auch dann geben, wenn ein pflegebedürftiges Familienmitglied, wie zum Beispiel deine Eltern oder auch deine Geschwister, bei dir unterkommen und du für sie verantwortlich bist.

Eine Grenze gibt es allerdings auch bei Familienmitgliedern: Ist deine Wohnung sehr klein und offensichtlich durch den Zuzug deiner Untermieter überbelegt, so kann der Eigentümer die Einwilligung ablehnen.

Untervermietung eines Zimmers

Willst du nur einen Teil deiner Wohnung untervermieten, zum Beispiel ein einzelnes Zimmer, hast du nach Paragraph 553 des Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich einen Anspruch auf Untervermietung.

Auch hier gilt allerdings, dass du während der Unterzeichnung des Mietvertrages noch nicht mit dem Gedanken an Untervermietung gespielt haben solltest.

Unterschreibst du den Mietvertrag zum Beispiel mit dem Wunsch, in der Wohnung eine WG zu gründen, weil du dir die Miete alleine gar nicht leisten kannst, so musst du dies vor Unterzeichnung des Vertrages mit deinem Vermieter besprechen und ihn um Erlaubnis bitten. Andernfalls kann er dir später die Einwilligung verweigern.

Merkst du allerdings erst nach einiger Zeit, dass dir die Miete zu hoch ist oder hast du berufsbedingt plötzlich weniger Geld zur Verfügung, so muss dir der Eigentümer in der Regel die Untervermietung eines Zimmers genehmigen – vorausgesetzt, die Größe der Wohnung lässt das auch zu.

Es ist wichtig, dass du deinem Vermieter schon bei der Bitte um Bewilligung den Namen des Untermieters mitteilst, denn die Erlaubnis ist immer personenabhängig. Ist dein potenzieller Untermieter dem Eigentümer als Ruhestörer oder Straftäter bekannt, so hat er auch das Recht, die Erlaubnis zu verweigern.

Übrigens muss dein Vermieter dir die Untervermietung einiger Zimmer auch dann erlauben, wenn du selbst den größten Teil der Zeit gar nicht vor Ort bist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn du berufsbedingt für einige Zeit in einer anderen Stadt lebst und nur am Wochenende oder sogar nur während deines Urlaubs daheim bist.

Ein überzeugendes Argument ist nämlich, dass du durch den Untermieter finanziell entlastet wirst und du es dir trotz der Wohnkosten in der anderen Stadt erlauben kannst, diese Wohnung zu behalten.

Temporäre Vermietung der kompletten Wohnung

Musst du für einen bestimmten Zeitraum in eine andere Stadt oder in ein anderes Land ziehen und willst deine Wohnung deshalb für diesen Zeitraum komplett untervermieten, so sieht die Gesetzeslage etwas anders aus. In diesem Fall hat der Vermieter sehr wohl das Recht, dir die Einwilligung zu verweigern.

Mit dem Einzug eines fremden Untermieters geht der Vermieter ein erhöhtes wirtschaftliches Risiko ein, da er sich den Untermieter, anders als den Mieter, ja nicht selber aussuchen darf und im Grunde ja auch kein Mietvertrag zwischen den beiden besteht.

Er muss dir die Untervermietung deshalb auch nicht bewilligen. Verweigert er sie dir allerdings, so steht dir in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht zu und du hast die Möglichkeit, die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Untervermietung an Touristen

Online-Portale wie Airbnb und 9flats locken damit, dass man kostengünstig quasi als Untermieter in privaten Wohnungen und Häusern Urlaub machen kann und sich so in den fremden Städten und Ländern fast wie ein Einheimischer fühlt.

Dementsprechend suchen diese Plattformen natürlich „Gastgeber“, die ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer kurzzeitig an Touristen untervermieten – natürlich gegen Bezahlung. Da lockt viele das einfach und schnell dazuverdiente Geld, denn oftmals bezahlen die Touristen mehr als es ein fester Untermieter tun würde.

Doch ist es dir als Mieter erlaubt, solch ein Gastgeber zu werden? Nein, in den meisten Fällen wird es dir dein Vermieter vermutlich nicht erlauben, deine Wohnung oder auch nur eines deiner Zimmer gegen Bezahlung an Touristen zu vermieten.

Wenn nicht explizit im Mietvertrag steht, dass du kurzzeitig und gegen Entgelt Fremde bei dir aufnehmen darfst oder dein Vermieter dir dies im Vorwege ausdrücklich zugesagt hat, dann wird er dir seine Erlaubnis vermutlich verweigern.

Damit hat er auch das Recht auf seiner Seite. Ein ständiger Wechsel von Untermietern, die maximal für ein paar Wochen bleiben, ist im Auge des Gesetzes nicht zwingend zumutbar.

Da der Gebrauch und somit die Abnutzung der Wohnung durch wechselnde Mieter über das normale Maß hinausgeht und zum Beispiel auch für Unruhe im gesamten Mietshaus, sprich für Unmut bei den anderen Hausbewohnern, sorgen kann, ist die Untervermietung nicht im Interesse des Eigentümers. Er hat somit ein rechtsgültiges Argument gegen diese Art der Untervermietung.

Ist dein Vermieter jedoch so tolerant und sagt dir die Untervermietung an Touristen zu, so beachte, dass das auch Auswirkungen auf deine Einkommensteuererklärung hat, vor allem dann, wenn du durch deine Untermieter mehr Geld einnimmst als du selber für die Miete bezahlen musst.

Kläre mit deinem Finanzamt, ob du dadurch ein Gewerbe anmelden und eventuell auch Gewerbesteuer zahlen musst.

Was tun bei Verweigerung der Erlaubnis?

Verweigert dir dein Vermieter die Untervermietung, obwohl er es nach Paragraph 553 des BGB nicht tun dürfte und deine Interessenlage ganz klar eine Bewilligung verlangt, so begeht er damit eine Vertragsverletzung.

Du hast jetzt drei Möglichkeiten. Entweder du versuchst noch einmal mit deinem Vermieter zu sprechen und ihm deine Gründe für die Untervermietung ausführlich zu erklären.

Vielleicht hat er ja auch nur ein Problem mit dem speziellen Untermieter und ist einem anderen Mitbewohner gegenüber offen. Ein ehrliches Gespräch bietet sich vor allem dann an, wenn ihr bislang ein gutes Verhältnis hattet und sich dein Vermieter immer als sehr kooperativ erwiesen hat.

Oder du machst vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, das dir in diesem Fall zustünde. Eine dritte Option ist, dass du zu einem Anwalt bzw. vor Gericht gehst und deinen Vermieter auf Schadensersatz verklagst. Dieser steht dir nämlich in Höhe der entgangenen Mietzahlungen zu.

Wie auch immer du dich entscheidest, bedenke, dass ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter das Leben enorm erleichtern kann. Harmonie bringt dich allerdings auch nicht weiter, wenn du auf einen Untermieter angewiesen bist, weil du dir die Miete nicht alleine leisten kannst. Jede Entscheidung muss immer individuell und abhängig vom Einzelfall gefällt werden.

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