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Wohnung im Todesfall auflösen – Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Angehörige

Manchmal hat ein Umzug einen traurigen Hintergrund. Musst Du im Todesfall eine Wohnung auflösen, dann gibt es vieles zu bedenken, zu erledigen und zu organisieren. Daneben müssen auch die Emotionen mitverarbeitet werden. 

Idealerweise hast Du in Deinem Partner, Deinen Geschwistern oder weiteren Angehörigen Hilfe, wenn es um die Abwicklung der Wohnungsangelegenheiten des Verstorbenen geht. 

Zuständig für die Auflösung der Wohnung im Todesfall bist Du übrigens dann, wenn Du als Erbe im Testament stehst oder aus dem Verwandtschaftsverhältnis heraus erbberechtigt bist.

Mit unserer ausführlichen Schritt-für-Schritt-Anleitung kannst Du als Angehöriger die Wohnungsauflösung gut hinter Dich bringen.

Gründe für die schnelle Wohnungsauflösung

Wenn Du selbst mit in der Wohnung lebst und Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen warst oder anderweitig mit ihm verwandt bist, dann bist Du laut Bundesgesetzbuch berechtigt, weiter in der Wohnung zu leben.

Für eine schnelle Auflösung der Wohnung im Todesfall sprechen dann mehrere Gründe:

  • Die Miete ist für Dich allein zu teuer.

  • Du möchtest das Erbe ausschlagen.

  • Du hast persönliche Gründe, warum Du nicht mehr in der Wohnung leben möchtest.

Du hast eine Frist von einem Monat, um den Vermieter vom Tod des Hauptmieters zu informieren. Im Anschluss kannst Du als Erbe die Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Schritt 1: Annehmen oder ausschlagen?

Stirbt ein Mensch, dann wird er zum Erblasser und sein gesamtes Hab und Gut, aber auch seine Pflichten oder offene Rechnungen gehen auf die Erben über. Als Erbe hast Du die Möglichkeit, das Erbe anzunehmen oder auch auszuschlagen.

Möchtest Du das Erbe nicht annehmen, dann musst Du eine Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht abgeben, diese Erklärung wird öffentlich beglaubigt. Für diesen Schritt hast Du sechs Wochen Zeit. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem Du erfährst, dass Du etwas erben sollst.

Hast Du das Erbe einmal angenommen oder ist die Frist von sechs Wochen verstrichen, dann hast Du keine Möglichkeit mehr davon zurückzutreten. Die Wohnung kündigen kannst Du allerdings bereits, wenn Du noch am Überlegen bist, ob Du das Erbe annehmen willst.

Schritt 2: Auch Mietverträge werden vererbt!

Stirbt eine Person, dann treten die Angehörigen oder die im Testament bestimmten Erben das Erbe an. Zur Regelung des Nachlasses gehört auch der Mietvertrag.

Der erlischt nicht automatisch, wenn der Bewohner stirbt, sondern muss von den Hinterbliebenen gekündigt werden. Denn diese bekommen den Mietvertrag übertragen und sind damit auch für die Zahlung der Miete zuständig.

Die Kündigung des Vertrages ist also der erste Schritt. Es besteht ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats, wenn der Verstorbene allein gelebt hat. Die Kündigungsfrist selbst beträgt ganz normal drei Monate.

Das Sonderkündigungsrecht gilt auch für den Vermieter, der ansonsten nur noch bei Eigenbedarf oder aus einem anderen gesetzlich anerkannten Grundes den Mietvertrag kündigen darf.

Wichtig für Dich ist das Sonderkündigungsrecht in folgenden Fällen:

  • Der Mietvertrag ist zeitlich festgelegt und enthält einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht.

  • Die Kündigungsfrist geht vertraglich über die gesetzliche Frist von drei Monaten hinaus.

  • Der Verstorbene hatte einen Staffelmietvertrag mit Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum (maximal 4 Jahre) abgeschlossen.

Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht bei gewerblichen Mietverträgen, die Kündigung muss auf jeden Fall schriftlich erfolgen und pünktlich beim Vermieter ankommen.

Wichtig zu wissen: Nebenkostennachzahlungen und Miete gelten als sogenannte Nachlassverbindlichkeiten ebenso wie der Mietvertrag zum Erbe dazu. Auch die Räumung der Wohnung und die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört zu Deinen Pflichten, wenn Du das Erbe annimmst.

Schritt 3: Kündige alle Verträge!

Die Verträge für Handy, DSL, Kabelanschluss oder Fernsehen werden in der Regel mit Mindestlaufzeiten angeboten. Stirbt der Inhaber des Anschlusses und wird die Wohnung aufgelöst, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Damit Du als Erbe dieses Recht in Anspruch nehmen kannst, musst Du den Tod des Vertragsinhabers durch eine Sterbeurkunde nachweisen und eine ordentliche Kündigung an den Anbieter schicken.

Meist geht die Kündigung problemlos über die Bühne, allerdings sind rückwirkende Kündigungen nicht immer leicht durchzusetzen. Dabei kannst Du nur auf die Kulanz des Anbieters setzen. An die Mindestlaufzeit bist Du in den allermeisten Fällen nicht mehr gebunden, der Gesetzgeber erlaubt die fristlose Kündigung des Vertrages im Todesfall.

Was für DSL- und Handyverträge gilt, ist in vielen Fällen ebenso für Versicherungen, Abos und andere Verträge wirksam. Wichtig ist in jedem Fall, dass Du vorhandene Verträge zügig schriftlich kündigst und dabei den Todesfall des Vertragspartners mit der Sterbeurkunde nachweist. Wie lange der Vertrag im Anschluss an die Kündigung wegen Todesfall noch läuft, hängt von den Anbietern und Vertragspartnern ab.

Im folgenden Überblick findest Du alle Verträge, an die Du bei einer Wohnungsauflösung im Todesfall möglicherweise denken musst:

  • Mietvertrag

  • Sozialversicherungen

  • Lebensversicherung

  • Hausratversicherung

  • Rente

  • Telefon und Internet

  • Mitgliedschaften in Vereinen

  • Verträge beim Energieversorger

  • Versicherungen wie private Haftpflicht-, Unfall- oder Rechtsschutzversicherung

  • Kfz-Versicherung

  • Bankkonto

  • GEZ

  • Arbeitsverhältnis

Bei allen Kündigungen solltest Du eine Kopie der Sterbeurkunde beilegen und auf das Sonderkündigungsrecht hinweisen, das im Todesfall bei fast allen Verträgen greift.

Bist Du Dir unsicher, ob in einem speziellen Fall eine vorzeitige Vertragskündigung zulässig ist, kannst Du das meistens in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Verträge nachlesen.

Schritt 4: Die Wohnung räumen

Hast Du alle bürokratischen Aufgaben erledigt, kannst Du Dich an die Räumung der Wohnung machen. Dazu hast Du verschiedene Möglichkeiten.

Du kannst ein Unternehmen zur Wohnungsauflösung beauftragen und so alles stressfrei abwickeln. Ebenso wie bei der Beauftragung einer Umzugsspedition gilt es auch hier, ein seriöses Unternehmen zu finden.

Mit folgender Checkliste kannst Du die schwarzen Schafe unter den sogenannten Entrümplern schnell aussortieren:

  • Offene Preisgestaltung

  • Kostenvoranschläge oder Festpreise möglich

  • 25 Euro Stundensatz als Minimum zuzüglich Entsorgungskosten

  • Ist der Anbieter richtig versichert? Mindestens eine Haftpflichtversicherung muss das Unternehmen vorweisen können.

Hole Dir mehrere Kostenvoranschläge ein und wundere Dich nicht über große Preisschwankungen, die sind in der Branche üblich. Besonders genau und realistisch kann der Entrümpler rechnen, wenn er bei einem Vororttermin die Wohnung einmal besichtigt hat. Im Vorfeld solltest Du genau besprechen, was auf den Müll kommt und was nicht.

Einige Dienstleister bieten den Verkauf von wertvollen Möbeln oder Gegenständen an und ziehen den Erlös dann von den Gesamtkosten ab. Ideal ist, wenn Du die Vorarbeiten des Sortierens selbst leistest, dann kommt es schwerer zu Missverständnissen hinsichtlich der Entsorgung der Einrichtung.

Möchtest Du selbst Hand anlegen, dann läuft eine Wohnungsauflösung im Todesfall ähnlich ab wie ein Umzug. Du verpackst das, was erhalten bleiben soll, in Kisten oder Folie und lagerst es ein, Müll und Sperrmüll werden fachgerecht entsorgt.

Was Du an Möbeln und Einrichtungsgegenständen verkaufen möchtest, kannst Du im An- und Verkauf anbieten. Hat Dein Angehöriger Wertvolles hinterlassen, gibt es die Möglichkeit, diese Stücke auf Auktionen zu versteigern.

Schritt 4: Entsorgen, lagern, verkaufen

hands-791371_1920Gehst Du das Eigentum des Verstorbenen durch, dann stößt Du sicher auf Erinnerungsstücke, Möbel und nützliche Haushaltsgeräte, die Du behalten möchtest. Doch wohin mit dem Rest?

Für die Entsorgung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen gibt es verschiedene Anlaufstellen.

So kannst Du guterhaltene Möbel online gegen Abholung verkaufen, sie beim An- und Verkauf anbieten oder sie einem caritativen Hilfsdienst kostenlos zur Verfügung stellen. Gleiches gilt für Geschirr, Kleidung und alle anderen Einrichtungs- und Dekorationsgegenstände in der Wohnung.

Eine recht elegante Möglichkeit, die Einrichtung zu veräußern besteht darin, einen Hausflohmarkt abzuhalten. Du kannst die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum öffnen, Besucher können die Möbel und andere Gegenstände kaufen und sofort mitnehmen.

Allerdings musst Du Dir vorher gründlich überlegen, ob Du viele fremde Menschen durch die Wohnung des verstorbenen Angehörigen gehen lassen willst oder ob Dir in diesem Fall die Privatsphäre wichtiger ist.

Was sich nicht mehr verkaufen oder verschenken lässt, gehört auf den Müll. Für größere Gegenstände kannst Du einen Sperrmüll anmelden, kleine Mengen sind über den Hausmüll zum Beispiel als Sonderentleerung oder über dafür vorgesehene Müllsäcke vom Entsorger möglich. Sondermüll gehört auf den Wertstoffhof.

Gibt es Dinge, die Du zwar behalten möchtest, aber nicht in Deiner Wohnung unterbekommst, kannst Du diese lagern. In größeren Städten gibt es Anbieter von Selfstorage-Lösungen, dort kannst Du Lagerraum mieten und Deine Sachen einlagern.

Die Selfstorage-Objekte sind in der Regel geschützt und bewacht, je nach Anbieter ist ein Basisversicherungsschutz im Preis inbegriffen oder Du kannst günstige Versicherungspakete für die eingelagerten Waren abschließen. Zum Teil deckt auch Deine Hausratversicherung die Haftung ab.

Schritt 5: Wohnung renovieren

Ist die Wohnung ausgeräumt, dann ist das Renovieren dran. Im Mietvertrag kannst Du nachlesen, welche Arbeiten zu erledigen sind.

brush-painting-paint-brushes-8133Achte dabei darauf, ob die Klauseln im Mietvertrag überhaupt gültig sind.

Nach neuer Rechtsprechung sind verschiedene Formulierungen gegenstandslos und führen dazu, dass Du die Wohnung überhaupt nicht renovieren musst.

Zuständig bist Du für Schäden am unbeweglichen Inventar wie zum Beispiel Fenstern und Türen, nicht aber für die normalen Abnutzungserscheinungen, die das Bewohnen einer Wohnung mit sich bringen.

Welche Arbeiten und Schönheitsreparaturen Du durchführen musst, hängt zum Beispiel von folgenden Punkten ab:

  • Dem aktuellen Zustand der Wohnung

  • Der Dauer des Mietverhältnisses

  • Dem Umfang der Arbeiten, die Du ausführen müsstest.

Ungültig sind heute Klauseln mit starren Fristen, die vom tatsächlichen Bedarf unabhängig sind. Wenn im Mietvertrag Bezeichnungen für die Übergabe der Wohnung wie „bezugsfertig“ oder „im selben Zustand wie übernommen“ stehen, kannst Du diese in den meisten Fällen ignorieren, da sie ebenfalls ungültig sind.

Auch eine pauschale Endrenovierungsverpflichtung, wie sie heute noch in vielen Verträgen zu finden ist, entspricht nicht den Regeln für einen gültigen Mietvertrag. Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle Streicharbeiten, nicht verpflichtet bist Du zum Abschleifen und neu versiegeln von Parkett oder zum Auswechseln des Teppichbodens.

Unser Tipp: Auf Nummer sicher gehst Du, wenn Du alle Quittungen rund um die Endrenovierung nach der Wohnungsauflösung aufbewahrst. Du kannst sie als Nachweis dafür vorlegen, dass die Arbeiten und Schönheitsreparaturen auch wirklich von Dir durchgeführt wurden.

Hast Du ein Unternehmen beauftragt, kannst Du deren Endrechnung als Nachweis nutzen.

Schritt 6: Wohnungsübergabe

Ist die Wohnung leergeräumt, fertig renoviert und besenrein, erfolgt die Übergabe. An diesem Termin erhält der Vermieter alle Schlüssel zurück, begutachtet die Wohnung und nimmt die Renovierungsarbeiten ab.

Weiterhin werden die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung abgelesen, so dass der Vermieter wie auch die Energie- und Wasserversorger eine Abschlussrechnung stellen können.

Für die Wohnungsübergabe solltest Du folgende Punkte beachten:

  • Die Wohnungsübergabe sollte auf jeden Fall schriftlich protokolliert werden, häufig bringt der Vermieter einen passenden Vordruck mit.

  • Nach der Abnahme wird der Vordruck kopiert, so dass beide Parteien jeweils ein Exemplar in der Hand haben.

  • Meldet der Vermieter Mängel an, werden diese im Protokoll vermerkt. Dazu gehört auch der Hinweis darauf, ob Du bereit bist, den angezeigten Mangel zu beseitigen oder nicht.

Mit der Übergabe aller Schlüssel, die der Verstorbene beim Einzug in die Wohnung laut Protokoll erhalten hat, ist die Wohnungsübergabe beendet – und damit auch schon fast das Thema Wohnungsauflösung im Todesfall.

Nun bleibt Dir nur noch, auf die Kautionsrückzahlung und die Nebenkostenabrechnung zu warten. Je nach Kündigungsdatum kann sich dies über einige Monate hinziehen.

Hinsichtlich der Kaution gilt die Faustregel, dass der Vermieter etwa sechs Monate Zeit hat, eventuelle Ansprüche und Gründe zur Einbehaltung zu prüfen. Anschließend muss die Kaution samt Verzinsung an Dich als Erben ausgezahlt werden.

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