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Schon gewusst? Das sind die 16 meist verbreitesten Mietrechtsirrtümer

Was ist in einer Mietwohnung erlaubt und was nicht? Welche Pflichten hat dein Vermieter und welche Rechte hast du als Mieter? Mit all diesen Fragen beschäftigt sich das Mietrecht.

doorway-690338_1280Dabei ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten. Es kursieren viele Gerüchte und Halbwahrheiten, die sich zuweilen sehr hartnäckig halten.

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte nicht nur einen Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch werfen. Hier werden zwar die wesentlichen Rahmenbedingungen des Mietrechts festgehalten, aber – wie so oft im Leben – bestätigen Ausnahmen die Regel.

Ein zusätzlicher Blick in deinen Mietvertrag ist deshalb bei der Klärung einiger Sachverhalte ebenso wichtig wie die aktuelle Rechtsprechung.

Gerichtliche Urteile aus deinem Bundesland bzw. vom Bundesgerichtshof konkretisieren bestimmte Fälle und können dir so anschaulich bei deinem Anliegen weiterhelfen. Wir räumen hier für dich mit den 16 häufigsten Mietrechtsirrtümern auf:

Irrtum 1: Dank Mietpreisbremse Mietsteigerung um maximal zehn Prozent möglich

„Wenn ich eine Wohnung neu miete, darf der Vermieter maximal zehn Prozent auf die bisherige Miete draufschlagen.“

Bis zum Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Juni 2015 erhöhten Vermieter in Großstädten und Ballungszentren ihre Miete bei Neuvermietung gerne mal um bis zu 40 %. Mit diesen horrenden Mieterhöhungen soll nun Schluss sein.

Aber Vorsicht: 100-prozentig Verlass ist auf die Mietpreisbremse nicht, denn sie ist längst noch nicht in allen deutschen Städten und Gemeinden in Kraft getreten.

Zudem gibt es sehr viele Ausnahmen: So gilt diese neue Regelung nur für Wohnungen, die erstmals vor dem 1. Oktober 2014 bezogen wurden. Bei Neubauwohnungen greift die Mietpreisbremse folglich nicht – auch nicht, wenn in der Zeit mehrere Mieterwechsel stattfanden. Auch für eine ältere Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, darf der Vermieter die Miete bei Erstbezug um deutlich mehr als zehn Prozent erhöhen.

Weitere Ausnahmen bilden Wohnheime und möbliert vermietete Zimmer. Ein weiteres Problem ist, dass du den Vormieter der Wohnung in den wenigsten Fällen überhaupt kennst und somit nicht weißt, wie hoch seine Miete wirklich war.

Irrtum 2: Wer beim Einzug renoviert, muss beim Auszug nichts machen

„Ich habe bei der Wohnungsübergabe alles komplett renoviert. Beim Auszug muss das deshalb mein Vermieter übernehmen.“

Wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter bei Einzug für die Renovierung verantwortlich ist, muss sich in der Regel anschließend der Vermieter um die Schönheitsreparaturen kümmern. Das gilt allerdings nur, wenn es eine diesbezügliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gab. In allen anderen Fällen hat der Mieter sozusagen freiwillig renoviert.

Wenn in dem Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen festgehalten ist, dann musst du als Mieter diese auch übernehmen – unabhängig davon, in welchem Zustand du die Wohnung übernommen hast.

Viele dieser Klauseln sind allerdings zu starr oder falsch formuliert und damit unwirksam. Wenn du dir unsicher bist, lass einen Anwalt einen Blick auf deinen Mietvertrag werfen oder vereinbare einen Beratungstermin bei einem Mieterbund.

Irrtum 3: Man darf seinen Partner oder einen Untermieter ohne Erlaubnis bei sich wohnen lassen

„Es geht meinen Vermieter gar nichts an, wen ich bei mir wohnen lasse, solange ich pünktlich die Miete bezahle.“

Du hast einen neuen Freund/ eine neue Freundin und möchtest, dass er/sie bei dir einzieht? Dann hole dir unbedingt die Erlaubnis deines Vermieters. Ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers darf ein Gast nur bis zu sechs Wochen bei dir übernachten.

In der Regel muss dir dein Vermieter bei einem Lebensgefährten aber sein Einverständnis erteilen. Anders sieht das bei einem „fremden“ Untermieter aus. Hier kann der Vermieter ein Veto einlegen, sofern es nicht berechtigte Gründe für eine Untervermietung gibt.

Ein triftiger Grund könnte z.B. sein, dass du dir durch plötzliche Arbeitslosigkeit nicht mehr länger alleine die Miete leisten kannst. Ist die Wohnung allerdings zu klein, um dort mit einer weiteren Person zu leben, kann der Vermieter deine Bitte ablehnen.

Irrtum 4: Wohnungsvermietung in den Ferien ist meine Privatsache

„Um Geld zu sparen, vermiete ich meine Wohnung während meines Urlaubs einfach an fremde Touristen.“

Es gibt mittlerweile viele Anbieter im Internet, die dir für deine Ferien einen Wohnungs- oder Häusertausch vorschlagen. Du machst Urlaub in Paris und wohnst dort in einer privaten Wohnung, während die französische Mieterin es sich während der Zeit in deinen vier Wänden bequem macht.

Eine moderne, oftmals günstige Alternative – die allerdings nicht von allen Vermietern gern gesehen wird. Ohne Zustimmung deines Vermieters handelst du vertragswidrig und riskierst eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung.

Das gleiche gilt natürlich auch, wenn du beruflich viel unterwegs bist und deine Wohnung für diese Zeit an Touristen oder andere fremde Personen untervermietest. Dieser Vertragsbruch wird auch nicht durch die Tatsache umgangen, dass es dir ja eigentlich erlaubt ist, bis zu sechs Wochen einen Gast zu beherbergen. Denn diese Regelung greift nur, wenn der Besuch nicht zahlen muss.

Übrigens: Sollte dein Vermieter damit einverstanden sein, dass du deine Wohnung vorübergehend an Touristen vermietest, denke daran, dass du die Mieteinnahmen versteuern musst!

Irrtum 5: Zweitschlüssel für den Vermieter

„Die Wohnung gehört ja meinem Vermieter, also darf er auch einen Zweitschlüssel besitzen.“

Falsch! Dieses Gerücht glauben nicht nur viele Mieter, sondern auch viele Vermieter – es ist aber völlig falsch. Der Vermieter darf in der Regel weder einen Zweitschlüssel für die Wohnung haben, noch sich unerlaubt Zutritt zu der Wohnung verschaffen.

Letzteres gilt auch dann als Hausfriedensbruch, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten wird, dass der Vermieter im Besitz eines Wohnungsschlüssels sein darf.

Auch dann braucht er vorm Betreten der Wohnung stets die Erlaubnis des Mieters.

Eine Ausnahme ist es, wenn ein Notfall , wie z.B. ein Wasserrohrbruch, vorliegt und der Vermieter den Mieter nicht erreichen kann bzw. nicht darüber informiert ist, ob beispielsweise bei einer Nachbarin ein Zweitschlüssel hinterlegt wurde. Dann darf sich der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters zur Gefahrenabwehr Zugang zur Wohnung verschaffen.

Irrtum 6: Einwilligung des Vermieters für Mietminderung

„Wenn ich aufgrund von Mängeln in der Wohnung die Miete kürzen möchte, brauche ich die Genehmigung meines Vermieters.“

Eine defekte Heizung? Schimmel im Bad? Baustellenlärm vor der Haustür? Ungeziefer in der Wohnung? Wenn deine Wohnung einen Mangel aufweist oder in irgendeiner Weise nicht so bewohnbar bzw. nutzbar ist, wie es in deinem Mietvertrag steht, dann hast du Anspruch auf Mietminderung.

Und die kann dir einige Euro einsparen: Für eine nicht abschließbare Wohnungstür kannst du deine Miete zum Beispiel um bis zu 30% senken, ein Heizungsausfall erspart dir bis zu 70% und wenn du Mäuse in deiner Stadtwohnung hast, kannst du die komplette Miete streichen.

Viele Mieter unterliegen dem Irrtum, sie müssten diese Mietminderung bei ihrem Vermieter beantragen. Das ist aber völlig verkehrt: Der Mieter hat das Recht, die Miete selbstständig zu kürzen, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt.

Dabei spielt es in der Regel keine Rolle, ob der Vermieter die Schuld an dem Mangel trägt. So kannst du zum Beispiel deine Miete auch mindern, wenn vor deinem Haus lautstark die Straße neu gepflastert wird. Voraussetzung ist allerdings, dass du vor der Mietminderung deinen Vermieter über den Mangel informierst, damit er die Chance hat, ihn zeitnah zu beheben.

Bevor du deine Miete kürzt, informiere dich am besten bei einem Mietrechtsberater. Einen groben Anhaltspunkt bieten dir zudem Tabellen im Internet. Die kooperativste Variante ist es natürlich, wenn du dich mit deinem Vermieter auf einen bestimmten Betrag einigst. Übrigens: Lauter Kinderlärm aus der Nachbarswohnung ist kein Grund für eine Mietminderung!

Irrtum 7: Ausnahmen für die Nachtruhe

„Ab und zu ist es erlaubt, sich nicht an die Nachtruhe zu halten und lautstark zu feiern.“

Du willst deine Freunde zum Fußballgucken einladen? Du feierst deinen Geburtstag mit einer ausgelassenen Party in deiner Wohnung? An Silvester willst du dein Wohnzimmer in eine Tanzfläche verwandeln und bis in die frühen Morgenstunden tanzen?

Viele glauben, es ist erlaubt, in einigen Ausnahmefällen die Nachtruhe zu umgehen. Doch das ist leider falsch! An die Nachtruhe musst du dich laut Gesetz immer halten – und die besagt, dass du in der Zeit von 22 bis 6 Uhr ausnahmslos Zimmerlautstärke einhalten musst. Das steht aus Rücksicht auf die Nachbarn nicht nur so in jeder Hausordnung, sondern auch in den Landes-Immissionsschutzgesetzen.

Wer sich nicht daran hält, läuft Gefahr, von seinem Vermieter eine Abmahnung zu kassieren. Im schlimmsten Fall kann das sogar teuer für dich werden: Mindern deine Nachbarn aufgrund deiner regelmäßigen Lärmbelästigung ihre Miete, kann der Vermieter von dir den Mietausfall einklagen.

Irrtum 8: Widerrufsrecht des Mietvertrages

„Man darf den Mietvertrag noch zwei Wochen nach Unterzeichnung widerrufen.“

Falsch. Wenn du und dein Vermieter den Mietvertrag unterzeichnet habt, dann ist er auch rechtskräftig. Daran ändern auch eine Scheidung, ein Jobwechsel oder plötzlich auftretende Bedenken bezüglich der Wohnung nichts.

Allerdings hast du das Recht, die Wohnung sofort, also auch schon vor deinem Einzug, wieder zu kündigen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Während dieser Zeit musst du allerdings deine Miete bezahlen.

Irrtum 9: Grundsätzliche Kündigungsfrist von drei Monaten

„Der Vermieter und ich haben grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten.“

Auch diese Aussage ist nicht immer richtig. In den meisten Mietverträgen steht eine Kündigungsfrist von drei Monaten, aber es gibt auch Ausnahmen. Gerade bei Neubauten oder frisch modernisierten Wohnungen wird oftmals ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren vertraglich festgehalten – dieser gilt für beide Seiten.

Eine weitere Ausnahme tritt in Kraft, wenn du in einer Einliegerwohnung bzw. in einem Zweifamilienhaus mit deinem Vermieter gemeinsam in einem Haus wohnst. In diesem Fall kann dein Vermieter dir jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, wobei sich die Kündigungsfrist dann um drei Monate verlängert.

Irrtum 10: Entschädigung für Modernisierungsmaßnahmen

„Wenn ich die Wohnung modernisiert habe, muss mir der Vermieter bei meinem Auszug Geld erstatten.“

Du hast ordentlich Geld in die Wohnung gesteckt, weil du neues Laminat im Wohnzimmer verlegt, neue Einbauschränke für die Küche gekauft und im Badezimmer neue Armaturen installiert hast?

Wenn du jetzt darauf spekulierst, dass dein Vermieter dich für deine Ausgaben entschädigen muss, liegst du leider falsch.

Da du alle Modernisierungen auf eigene Faust und ohne Absprache mit deinem Vermieter durchgeführt hast, ist er in keinster Weise dazu verpflichtet, dir für die Anschaffungen bzw. Modernisierungsmaßnahmen eine Ablösesumme zu bezahlen.

Natürlich darf er dich nicht davon abhalten, dass du die Einrichtungsgegenstände wieder ausbaust und in die nächste Wohnung mitnimmst – darauf kann er in vielen Fällen sogar bestehen.

Anders sieht es aus, wenn er von dir verlangt, dass du deine Einbauten in der Wohnung lässt. Dann muss er dir den Zeitwert erstatten. Auf Nummer sicher gehst du, wenn du mit deinem Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung triffst, bevor du etwas auf eigene Kosten in der Wohnung veränderst.

Irrtum 11: Gleichbehandlung aller Mieter

„Alle Mieter eines Wohnhauses müssen vom Vermieter gleich behandelt werden.“

Du zahlst für die identisch geschnittene Wohnung mehr Miete als dein Wohnungsnachbar, obwohl Ihr denselben Vermieter habt? Dein Nachbar darf einen Hund halten und dir wird die Haltung eines Wellensittichs untersagt? Unfair, oder? Aber leider völlig rechtens.

Es gibt im Mietrecht keinen Paragraphen, der vorschreibt, dass alle Mieter vom Vermieter gleich zu behandeln sind. Unterschiedliche Miethöhen bei gleichen Wohnungen sind daher keine Seltenheit.

Irrtum 12: Gemeinsamer Mietvertrag wird durch Trennung ungültig

„Wenn ich mich von meinem Partner trenne, bin ich auch nicht mehr für die Miete verantwortlich.“

Falsch! Wenn du und dein Partner/deine Partnerin gemeinsam eine Wohnung gemietet und beide den Mietvertrag unterzeichnet habt, seid ihr auch beide für die Mietzahlung verantwortlich.

Das gilt auch, wenn du aufgrund einer Trennung aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen bist.Ihr könnt die Wohnung dann nur gemeinsam kündigen oder den Vertrag im gegenseitigen Einverständnis umschreiben lassen.

Tipp: Wenn Ihr die Wohnung von vornherein als Wohngemeinschaft anmietet und vertraglich festhaltet, dass die Mitglieder wechseln können, kommt Ihr im Trennungsfall schneller aus dem Mietvertrag heraus.

Irrtum 13: Hausflur gehört zur Wohnung

„Der Platz vor meiner Wohnungstür gehört zu meiner Wohnung und darf von mir genutzt werden.“

Du möchtest aus Platzgründen gerne ein Schuhregal in den Hausflur stellen? Deinen Regenschirm lässt du immer auf der Fußmatte vor der Wohnungstür trocknen? Und den vollen Müllbeutel lagerst du ebenfalls regelmäßig im Hausflur? Solange es deine Nachbarn und deinen Vermieter nicht stört, ist das natürlich völlig okay – einen Anspruch darauf hast du allerdings nicht.

Den Raum vor deiner Eingangstür hast du nicht automatisch mit angemietet, sondern er darf von allen Hausmietern genutzt werden. Sobald der Gesamteindruck des Treppenhauses gestört wird, darf dein Vermieter dich diesbezüglich abmahnen. Anders verhält es sich übrigens mit einem Kinderwagen. Dieser muss im Treppenhaus geduldet werden, sofern er nicht den Weg versperrt.

Irrtum 14: Mietminderung aufgrund falscher Angabe der Wohnungsgröße

„Im Mietvertrag steht eine falsche Wohnungsgröße, deshalb darf ich die Miete dementsprechend kürzen.“

Dir ist beim Einräumen deiner Wohnung aufgefallen, dass dein Vermieter bei der Angabe der Wohnungsgröße geschummelt hat, und jetzt möchtest du die Miete mindern? Leider ist das nicht möglich, denn eine Differenz von zehn Prozent ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes völlig rechtmäßig.

Selbst die Betriebskosten werden auch nach Beanstandung weiterhin nach der inkorrekt angegebenen Wohnungsgröße berechnet. Tipp: Lass dir bei der Wohnungsbesichtigung einen Grundriss geben und nehme einen Zollstock mit. So kannst du die Wohnungsgröße grob im Kopf kalkulieren und mit der Angabe des Vermieters abgleichen.

Irrtum 15: Der Mieter hat ein Anrecht auf die Zinsen der Kaution

„Mein Vermieter muss mir jährlich die Zinsen meiner Kaution überweisen.“

Bei dem Einzug in eine neue Wohnung wird in der Regel eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten fällig. Diese wird meistens auf einem extra Konto angelegt und dient dem Vermieter als Sicherheit. Viele Mieter fordern vom Vermieter die jährlichen Zinsen der Kaution ein und möchten diese gutgeschrieben bekommen.

Auf eine Auszahlung der Zinsen hat der Mieter allerdings keinen Anspruch – sie zählen zur Kaution und können vom Vermieter zur Sicherheit einbehalten werden. Werden bei der Wohnungsübergabe dann grobe, vom Mieter verursachte Mängel festgestellt, kann der Vermieter die Schäden mit der Kaution inklusive der Zinsen beheben lassen. Überschüssiges Geld wird dem Mieter natürlich zurückerstattet.

Irrtum 16: Kinder dürfen die Wohnung der Eltern übernehmen

„Wenn meine Eltern umziehen, habe ich ein Recht darauf, ihre Wohnung zu übernehmen.“

Falsch! Kinder haben nicht das Recht, in den Mietvertrag ihrer Eltern einzutreten. Das geht nur, wenn alle Parteien, sprich Kind, Eltern und vor allem der Vermieter, damit einverstanden sind.

Sterben die Eltern hingegen, ist die Sachlage eine andere: Dann geht das Mietverhältnis automatisch auf den Erben über und kann nur durch eine ordnungsgemäße Kündigung und unter Einhaltung der Kündigungsfrist beendet werden.

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