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Miete mindern: Diese Mängel berechtigen zur Mietminderung!

Wer kennt das nicht? Man hat einen Schaden in der Mietwohnung, wie zum Beispiel eine defekte Heizung oder Schimmel im Bad, informiert den Vermieter darüber und ärgert sich anschließend maßlos, weil tage- oder gar wochenlang nichts passiert.

Was viele nicht wissen: Diese Mängel musst du nicht einfach hinnehmen.

Wenn die Wohnqualität deutlich eingeschränkt ist, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen deine Miete so lange kürzen, bis dein Mieter sich um die Beseitigung der Mängel gekümmert hat.

Wir zeigen dir hier, was du bei der Mietminderung beachten musst, welche Schäden vorliegen müssen und in welcher Höhe du deine Miete mindern darfst.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Nicht jeder Mangel in deiner Wohnung berechtigt dich sofort zu einer Minderung deiner Miete. Wichtig ist zu allererst, dass es diesen Schaden noch nicht gab, als du den Mietvertrag unterzeichnet hast.

Stört es dich zum Beispiel auf einmal, dass sich im Erdgeschoss deines Miethauses eine Kneipe befindet, die für nächtliche Ruhestörungen sorgt, so hast du nur ein Recht auf Mietminderung, wenn es die Kneipe bei deinem Einzug noch nicht gab.

Denn eine Mietminderung setzt immer voraus, dass dieser Makel bei Mietbeginn noch nicht vorlag. Eine ordnungsgemäße Prüfung der Wohnung vor Vertragsunterzeichnung ist dabei natürlich Voraussetzung und liegt klar in deiner Verantwortung.

Wer zum Beispiel bei der Wohnungsbesichtigung nicht bemerkt hat, dass der Keller in der Altbauwohnung feucht ist, darf sich später nicht darüber beschweren. Es ist deshalb immer ratsam, zusammen mit dem Vermieter ein detailliertes Einzugsprotokoll zu erstellen, bei dem alle bestehenden Mängel ganz genau dokumentiert werden.

Mietminderung bei eingeschränkter Wohnqualität

Eine weitere wichtige Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass du den Schaden nicht verursacht hast. Andernfalls ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Wenn du zum Beispiel nicht ausreichend im Badezimmer lüftest, darfst du später auch keine Mietminderung wegen Schimmelbildung einklagen.

Es ist jedoch auch nicht so, dass der Vermieter Schuld am Mangel haben muss. Auch starker Baulärm, für den dein Vermieter gar nichts kann, bietet Anlass zur Minderung deiner Miete.

Dabei ermöglicht auch nicht jeder Schaden sofort eine Mietminderung. Wichtig ist, dass die Lebensqualität durch den Makel in der Wohnung deutlich eingeschränkt wird.

Sorgt zum Beispiel eine defekte Heizung im Winter ganz klar für eine Einschränkung der Wohnqualität, so spielt sie im Sommer keine wesentliche Rolle und führt in den warmen Monaten demnach auch nicht zu einer Mietminderung.

Auch Schäden im Keller, auf dem Dachboden, im Fahrstuhl oder im Treppenhaus können zu einer Einschränkung der Wohnqualität führen.

Den Vermieter rechtzeitig informieren

Du hast nur einen Anspruch auf Mietminderung, wenn dein Vermieter unverzüglich über den Schaden informiert wird und so die Chance hat, ihn beheben zu lassen.

Erst nachdem dein Vermieter über die aufgetretenen Schäden Bescheid weiß, darfst du die Miete kürzen. Am besten erledigst du die Mangelanzeige schriftlich, eventuell sogar per Einschreiben, damit du sie notfalls später vor Gericht beweisen kannst. Es ist aus diesem Grund auch immer sinnvoll, ein genaues Protokoll über die Mängel zu führen.

Ein paar Beispiele:

  • Bei nicht von dir verursachter Schimmelbildung solltest du die verschimmelten Stellen z.B. täglich fotografieren, um die Ausbreitung zu dokumentieren.
  • Bei einer nicht voll funktionstüchtigen Heizung kannst du protokollieren, wie warm die Raumtemperatur an jedem Tag in den einzelnen Räumen war.
  • Bei Lärm durch eine Baustelle solltest du nachweisen, zu welcher Uhrzeit es zu einer Lärmbelästigung kam etc.

Ein Gerücht, das sich hartnäckig hält, ist, dass du das Einverständnis deines Vermieters für die Mietminderung benötigst. Das stimmt nicht, denn eine Mietminderung ist bei unverschuldeter Einschränkung der Wohnqualität gesetzlich vorgesehen.

Wartest du auf das „Okay“ deines Vermieters, kann dich das sogar eine größere Summe kosten, denn rückwirkend ist eine Mietminderung nicht mehr möglich. Dennoch solltest du bei der Mangelanzeige darauf hinweisen, dass du aufgrund des Schadens deine Miete ab sofort und bis zur Behebung des Mangels um einen gewissen Prozentsatz mindern wirst.

Einzelfall entscheidet über Höhe der Mietminderung

Dabei bemisst sich die Mietminderung in erster Linie daran, wie stark der Mangel deine Wohnqualität einschränkt, und wird prozentual im Verhältnis zur Warmmiete (Nettomiete plus Betriebskosten) bestimmt. Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, ist ganz klar vom Einzelfall und auch vom verantwortlichen Richter abhängig und kann deshalb nicht pauschalisiert werden.

Eine defekte Heizung im Flur muss anders bewertet werden als eine kaputte Heizung im Wohnzimmer; Mäuse im Keller sind weniger schlimm als welche im Schlafzimmer; eine Großbaustelle, die 50 m weit von der Wohnung entfernt ist, ermöglicht weniger Mietminderung als eine Baustelle, die direkt am Garten angrenzt, und ein Mangel, der ein paar Tage besteht, ist weniger schlimm als einer, der wochenlang die Wohnqualität einschränkt etc.

Bevor du deine Miete einfach auf Verdacht um Prozentsatz XY kürzt, solltest du dich lieber bei einem Mieterbund oder einem Anwalt informieren.

Denn wenn du die Miete zu viel kürzt, läufst du Gefahr, dass dein Vermieter dir fristlos kündigen darf. Das ist nämlich dann der Fall, wenn du dem Vermieter (unbegründet) mehr als zwei Nettokaltmieten schuldig bist. Sollte es zum Rechtsstreit zwischen dir und deinem Vermieter kommen, musst du zudem glaubhaft die Höhe der Mietminderung begründen können.

Extremfall: 100%ige Mietminderung

Wenn du deine Wohnung aufgrund eines Mangels überhaupt nicht mehr nutzen kannst – auch wenn dieser Zustand nur vorübergehend ist –, dann kannst du deine Miete in diesem Extremfall sogar vollständig einbehalten.

Wichtig ist natürlich auch hierbei, dass dein Vermieter unverzüglich über den Schaden informiert wurde und du ihm auch die 100%ige Mietminderung ankündigst.

Zu diesem Härtefall kann es zum Beispiel kommen, wenn deine Wohnung durch einen Wasserrohrbruch komplett unbenutzbar ist, wenn deine Heizung ausfällt und draußen Minusgrade herrschen, so dass die niedrige Temperatur in deiner Wohnung ein Bewohnen unmöglich macht.

Fällt über einen längeren Zeitraum die Elektrik, das heißt Warmwasser, Licht, Strom etc., aus, kannst du die Miete eventuell ebenfalls einbehalten. Ein weiterer Fall ist zum Beispiel ein starker Befall von Ungeziefer, wie zum Beispiel Mäusen, in deiner Wohnung.

Richtwerte zur Orientierung bei der Mietminderung

Zur groben Orientierung findest du hier anhand einiger Beispiele ein paar Richtwerte, die dir zeigen, wie hoch in etwa deine Mietminderung ausfallen kann.

Heizung

Eine Heizung muss in den Herbst- und Wintermonaten tagsüber für eine Raumtemperatur von mindestens 20 °C und nachts für mindestens 18 °C sorgen können. Kann sie diese Leistung nicht erfüllen oder ist sie komplett defekt, kannst du deine Miete um circa 20 – 50 % mindern (bei Totalausfall bei Minusgraden sogar um bis zu 100%).

Schimmelpilzbefall

Hast du in deiner Wohnung trotz ausreichendem Lüften etc. Schimmelbildung, kannst du je nach Anzahl der betroffenen Räume zwischen 10 – 30 % der Miete mindern.

Nächtliche Ruhestörung

Wird nach deinem Einzug eine Discothek, eine Kneipe oder eine Tanzschule in deinem Wohnhaus eröffnet und es kommt dadurch nach 22 Uhr zu deutlichen Ruhestörungen, kannst du deine Miete je nach Lautstärke, Dauer und Regelmäßigkeit um 15 – 30 % kürzen.

Undichte Fenster und Türen

Die Mietminderung ist hier stark abhängig davon, wie viele Fenster und Türen undicht sind. Ist nur ein einzelnes Fenster undicht, kannst du maximal 5 % der Miete mindern, ist die Haustür auch noch undicht, sind es circa 10 % Mietminderung und sind hingegen alle Fenster undicht, so dass es zu Feuchtigkeit in deiner Wohnung kommt, kannst du deine Miete um bis zu 50 % kürzen.

Fehlender Briefkasten

Hat deine Wohnung keinen Briefkasten, so dass dir keine Post zugestellt werden kann, ist eine Mietminderung um circa 1 – 3 % möglich.

Unbenutzbarer Balkon

Ist dein Balkon, aufgrund einer Baustelle oder weil er beschädigt ist, nicht nutzbar, kannst du die Miete je nach Größe des Balkons um 5 – 15 % mindern.

Kaputte Dusche oder Badewanne

Ist deine Badewanne stark angeraut, funktioniert deine Dusche nicht oder hast du kein Warmwasser, kannst du je nach Mangel eine Mietminderung von 3 – 30 % vornehmen.

Hohe Luftfeuchtigkeit

Auch Feuchtigkeit in der Luft führt zu einer Einschränkung der Wohnqualität. Je nach betroffenem Zimmer unterscheidet sich die Höhe der Mietminderung.

Im feuchten Keller sind 5% möglich, im Bad ebenso wie im Schlaf- oder Kinderzimmer 10%, ist allerdings die komplette Wohnung feucht oder kommt es durch die Feuchtigkeit zu Schimmelpilzbefall, kannst du bis zu 20 % der Miete mindern.

Wasserschaden

Je nach Umfang und Art des Wasserschadens variiert der Prozentsatz. Hast du einen Abwasserstau in der Toilette oder in der Badewanne, der zu einer enormen Geruchsbelästigung führt, ist eine Mietminderung von circa 35 % möglich.

Sind zum Beispiel die Wohnzimmerdecke und die Wände von einem Wasserrohrbruch betroffen, kannst du die Miete um circa 30 % kürzen, ist die komplette Wohnung aufgrund des Wasserschadens unbenutzbar, ist ein 100%iger Mietausfall denkbar.

Geringfügige Mängel

Normale Abnutzungserscheinungen oder kleine Mängel in der Wohnung führen zu keiner Mietminderung: 0%.

Kinderlärm

Der Lärm von Kindern ist zwar manchmal ärgerlich, aber nicht umgänglich. Eine Mietminderung ist daher ausgeschlossen. Ausnahme: Nebenan ist ein Kindergarten eingezogen – dann ist eine Mietminderung um bis zu 15 % möglich.

Normales Wohnverhalten

Geräusche und Gerüche aus den Nachbarswohnungen im Haus, die durch normales Wohnverhalten entstehen, z.B. Kochen mit stark riechenden Gewürzen, Gespräche und Musik in Zimmerlautstärke etc. führen ebenfalls zu keiner Mietminderung.

Professionelle Beratung einholen

Die hier angegebenen Richtwerte sollen nur zur groben Einschätzung deiner Mietminderung dienen und gelten keinesfalls für jeden Einzelfall. Bevor du die Miete minderst, lass dich lieber von einer qualifizierten Fachkraft, wie zum Beispiel einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder einem Mieterbund, beraten.

Diese kennen die lokale Rechtsprechung und können individuell auf deinen Fall eingehen. So kannst du verhindern, dass du zu viel Miete minderst und dir so eine fristlose Kündigung von Seiten deines Vermieters droht. Aber du gehst auch nicht das Risiko ein, zu wenig Miete zu mindern und somit den vollen Spielraum deines Minderungsrechtes auszuschöpfen.

Der Deutsche Mieterbund e.V. schätzt, dass deutsche Mieter insgesamt mehr als 100 Millionen Euro im Jahr verschenken, weil sie ihr Recht auf Mietminderung nicht kennen.

Letzter Ausweg: Fristlose Kündigung

Eine Mietminderung steht dir laut Gesetz zu und ist deshalb kein Druckmittel gegenüber dem Vermieter. Dieser hat die Pflicht, dir die Wohnung vertragsgemäß zu überlassen, später auftauchende Mängel also zu beheben. Auch eine Mietminderung kann daran nichts ändern und macht den Schaden damit nicht automatisch wieder wett.

Sollte dein Vermieter trotz Mangelanzeige und Mietminderung keine Beseitigung des (erheblichen) Mangels veranlassen oder selber ausführen, hast du das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung.

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