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Kostenfalle Makler – So schützt Du Dich am besten!

Bei der derzeitigen Lage auf dem Immobilienmarkt ist es gar nicht so einfach, eine passende Wohnung zu mieten oder eine geeignete Immobilie zu kaufen.

Und auch für Vermieter und Verkäufer bedeutet es in der Regel sehr viel Arbeit, Stress und die Ausgabe hoher Kosten, für die leerstehende Wohnung Interessenten zu finden.

Die Beauftragung eines Maklers erscheint da auf den ersten Blick die einfachste Lösung zu sein. Doch daraus ergeben sich viele Fragen:

Wer muss die Maklerprovision bezahlen? Wo lauern Kostenfallen? Wie hoch darf die Courtage ausfallen und wie kann man sie umgehen oder zumindest senken? Wir haben hier für dich die wichtigsten Infos und Tipps zusammengestellt.

Wann darf der Immobilienmakler eine Courtage einfordern?

Du musst nicht für jede Wohnungsbesichtigung oder jedes Vermittlungsgespräch mit einem Makler direkt ins Portemonnaie greifen. Immobilienmakler haben nur dann einen Anspruch auf eine Provision, wenn ein gültiger, schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen wurde.

Dieser muss unbedingt das Recht auf Widerruf beinhalten, um wirksam zu sein. Und besonders wichtig: Es müssen Angaben zur Provision gemacht werden – andernfalls kann der Makler sie im Nachhinein auch nicht einfordern.

Zudem muss die Maklergebühr nur bezahlt werden, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag für eine Immobilie zustande kommt, die der Makler dir gezeigt bzw. die er für dich gefunden hat.

Wenn du einen Makler beauftragst, dann aber doch alleine oder zum Beispiel durch einen Hinweis aus dem Freundeskreis auf die perfekte Wohnung für dich stößt, musst du in der Regel auch nichts an den Makler zahlen.

Mieter oder Vermieter – Wer muss die Maklerprovision bezahlen?

Im letzten Jahr hat sich beim Thema „Maklergebühr“ so einiges getan. Auch wenn es bis Mitte letzten Jahres nirgends gesetzlich festgelegt war, so war es doch gang und gäbe, dass du als Mieter die Maklercourtage zu zahlen hattest. Das hat sich seit dem Inkrafttreten des so genannten Bestellerprinzips am 1. Juni 2015 grundlegend geändert.

Jetzt gilt: Wer den Makler beauftragt und einen Vertrag mit ihm abgeschlossen hat, muss auch für die Courtage aufkommen.

In der Regel ist dies der Vermieter, der für die Vermietung seiner Immobilie einen Makler beauftragt. Wohnst du in einem dicht besiedelten Ballungszentrum, in dem der Wohnungsmarkt hart umkämpft ist, ist es eine zeitsparende Alternative, einen Makler mit deiner Wohnungssuche zu beauftragen.

In diesem Fall bist allerdings du dafür zuständig, für die Kosten aufzukommen – vorausgesetzt, der Makler wird für dich tätig und findet eine Wohnung, die du tatsächlich anmietest.

Übrigens verhält es sich bei einem Immobilienkauf anders. Hier gilt das Bestellerprinzip nicht, sondern es muss zwischen Makler und Verkäufer individuell verhandelt werden, wer die Courtage nach Vertragsabschluss zu zahlen hat – der Verkäufer, der Käufer oder anteilig beide.

Vorteile des Bestellerprinzips

Nach Beschluss des Bestellerprinzips zeichnete sich – sehr zum Missfallen der Makler – schnell ein Trend ab: Immer mehr Vermieter sind nicht dazu bereit, für die Maklercourtage selber in die Tasche zu greifen, und versuchen auf eigene Faust, z.B. über günstige Internetportale und Zeitungsanzeigen, ihre Immobilien zu vermieten.

Für dich ist das ein preiswerter Vorteil, denn so entgehst du der weitverbreiteten Gefahr, dass der Vermieter mit zu hohen Mieten oder überteuerten Ablösezahlungen (z.B. für die Einbauküche oder vom Vormieter verlegtes Parkett) indirekt versucht, das Geld für die gezahlte Courtage wieder zu verdienen. Es lohnt sich also, die Augen bei der Wohnungssuche für Immobilien offen zu halten, die von privat vermietet werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Bei der Vermietung von Wohnungen und auch Häusern ist die Höhe der Courtage ganz klar festgelegt: Die Maklergebühr darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen – und in der Regel ist der Makler da auch zu keinem Kompromiss bereit.

Beim Immobilienverkauf hingegen muss die Höhe der Provision beim Unterzeichnen des Maklervertrages verhandelt werden. Orientieren kannst du dich dabei an den ortsüblichen Regelungen. In Hamburg zum Beispiel liegt die Courtage im Durchschnitt bei 6,25 %, in Mecklenburg-Vorpommern bei 5,95 % und in Bayern bei 7,14 % der Kaufpreissumme.

Sollst du als Käufer die Provision an den Makler bezahlen, hast du natürlich gute Verhandlungschancen, wenn es sich um eine schwer vermittelbare Immobilie handelt, der Maklervertrag bald ausläuft oder es keine weiteren Kaufinteressenten gibt.

Ist die Immobilie hingegen ein wahres Traumobjekt, das sich im Handumdrehen verkaufen lässt, hat der Verkäufer beste Aussichten, die Höhe der Maklerprovision zu seinem Vorteil zu senken.

Wann muss die Provision gezahlt werden?

Der Makler wird erst bezahlt, wenn seine Arbeit auch zum Erfolg geführt hat, sprich nach Unterzeichnung eines Miet- oder eines Kaufvertrages. In der Regel hat man bis zu 14 Tage nach Vertragsabschluss Zeit für die Zahlung.

Wenn es bei einem Verkauf einer Immobilie um eine große Summe geht, lassen sich viele Makler darauf ein, dass der Verkäufer seinen Anteil erst bezahlen muss, wenn er selber die Kaufsumme auf seinem Konto verbucht hat.

Muss man die Maklerprovision auch noch nach Ablauf des Maklervertrags zahlen?

Um die hohe Maklercourtage zu umgehen, versuchen viele Wohnungssucher zu tricksen und nehmen nach Wohnungsbesichtigung durch den Makler privat Kontakt zum Vermieter auf. Das ist jedoch rechtswidrig, da der Makler den Kontakt hergestellt und somit zur Vermittlung beigetragen hat.

Selbst wenn der Maklervertrag bei Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrages längst ausgelaufen ist, hat der Makler weiterhin einen Anspruch auf seine Provision, wenn er den Mieter oder Käufer während der Laufzeit seines Maklervertrages vermittelt hat.

Pure Abzocke: beliebte Kostenfallen der Makler

Die meisten Makler leisten gute Arbeit und bemühen sich, die Immobilien ihrer Kunden schnell und effizient zu vermitteln.

Doch immer wieder gibt es auch einige „schwarze Schafe“ unter ihnen, die mit Tricks versuchen, an noch mehr Geld zu kommen.

Einige Makler verlangen deshalb neben der vertraglich festgelegten Maklercourtage, die bei Mietobjekten ja in der Regel vom Vermieter getragen werden, noch weitere Gebühren für ihre Dienstleistungen direkt vom Mieter. Oftmals sind diese Forderungen unzulässig. Wir zeigen dir, mit welchen Tricks einige Makler arbeiten:

Makler-Falle Nummer 1: „Maklerauftrag“

Um die Maklerprovision auf den Mieter abzuwälzen, versuchen einige Makler bei der Wohnungsbesichtigung mit dem Interessenten einen Maklervertrag abzuschließen. Lass dich dazu nicht überreden, denn der Makler hat ja bereits mit dem Vermieter einen Vertrag abgeschlossen und somit ist dieser auch für die Bezahlung der Maklergebühr zuständig.

Manchmal locken die Makler mit weiteren tollen Wohnungen, die sie in petto haben. Guck dir diese Wohnungen gerne an – einen Maklervertrag solltest du dafür aber nicht unterzeichnen! Gerade wenn es sich um Wohnungen handelt, die der Makler eh schon in seiner Datenbank gelistet hat, bedeutet dies, dass er nicht konkret für dich tätig geworden ist und somit auch keinerlei Anspruch auf eine Zahlung hat.

Makler-Falle Nummer 2: „Besichtigungsgebühr“

Makler, die besonders dreist sind, verlangen von dir eine Besichtigungsgebühr für jede Wohnung, die sie dir zeigen. Oftmals werden Beträge zwischen 15 bis 60 Euro verlangt – und das pro Interessent pro besichtigter Wohnung. Das ist absolut unzulässig!

Auch wenn sie die Kosten mit Arbeitszeit, Fahrtgeld und zusätzlich entstandenen Aufwand rechtfertigen, musst du auf keinen Fall eine Gebühr für die Wohnungsbesichtigung bezahlen. Das Vorführen von Wohnungen gehört schließlich zur ihrem Beruf und wird bei Unterzeichnung des Mietvertrages mit der Maklercourtage abgegolten – und das in der Regel vom Vermieter.

Makler-Falle Nummer 3: „Servicegebühr“

Verlangt dein Makler eine Servicegebühr von dir, weil er seine Verwaltungskosten damit decken will, weil er den Mietvertrag für dich vorbereitet, weil er dazu bereit ist, sich mehrmals die Wohnung mit dir anzuschauen oder weil er bei der Übergabe der Wohnung anwesend ist?

All das sind Standardleistungen, die mit der gewöhnlichen Maklercourtage abgedeckt sind. Eine Servicegebühr ist unzulässig und muss keinesfalls von dir bezahlt werden.

Makler-Falle Nummer 4: „Reservierungsgebühr“

Du bist dir noch unsicher, ob die gezeigte Wohnung wirklich zu deinen Vorstellungen passt oder du brauchst noch ein klärendes Gespräch mit deiner Bank und erbittest dir deshalb noch etwas Bedenkzeit bei deinem Makler?

Einige Makler erheben in diesem Fall eine Reservierungsgebühr – eine finanzielle Gegenleistung dafür, dass sie für diese kurze Zeit keinerlei Anstrengungen unternehmen, einen anderen Mieter oder Käufer zu finden.

Diese Gebühr kann in sehr seltenen Fällen, etwa wenn sie individuell und vertraglich verhandelt wurde, nicht zu hoch ausfällt (circa 10 % der Maklerprovision) und auch vom Vermieter abgesegnet wurde, rechtskräftig sein.

In den meisten Fällen ist sie es jedoch nicht – wende dich bei Fragen einfach an einen Anwalt oder einen Mieterbund. Selbst wenn die Justiz deinem Makler zustimmen sollte und dich zur Zahlung der Reservierungsgebühr verpflichtet, muss diese im Falle einer erfolgreichen Unterzeichnung des Miet- und Kaufvertrages allerdings mit der Maklercourtage verrechnet werden.

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