Umzugslupe.de

Kostenlose Beratung

ico-phone  0421-16694527

Ärger mit dem ehemaligen Vermieter: So bekommst Du Deine Kaution zurück!

Wer in eine neue Wohnung zieht, muss bei Mietbeginn eine Kaution an seinen Vermieter bezahlen. Diese bekommt man dann beim Auszug aus der Wohnung zurück – im Normalfall! Denn häufig behalten die Vermieter einen Teil oder sogar die komplette Kaution ein.

Doch in welchen Fällen hat dein Vermieter ein Anrecht auf dein Geld?

Und wann ist das Recht auf deiner Seite?

Wir geben dir Tipps, worauf du achten solltest und in welchen Fällen du deine Kaution garantiert zurückbekommst.

Wofür ist die Kaution?

Die Mietkaution, oder auch Mietsicherheit, ist in erster Linie ein finanzieller Schutz für deinen Vermieter. Dieser verlangt von dir bei Mietbeginn in der Regel eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten.

Anders als viele vermuten, muss die Kaution nicht sofort vollständig überwiesen werden, sondern darf in drei Monatsraten unterteilt werden, wovon die erste bei Mietbeginn fällig ist.

Die Kaution dient zum einen als Sicherheit für deinen Vermieter, falls du als Mieter die finanziellen Forderungen von Miete und Nebenkosten nicht bezahlst. Folglich verringert sich dadurch das Mietausfallrisiko für den Vermieter.

Zum anderen darf der Vermieter die Kaution auch dafür verwenden, um nach deinem Auszug, also nach Beendigung eures Mietverhältnisses, mögliche Schäden und Mängel, die von dir (oder natürlich deinen Mitbewohnern, Gästen etc.) verursacht wurden, beseitigen und erstatten zu lassen.

Der Vermieter ist in der Regel dazu verpflichtet, das Geld während der Mietdauer auf einem separaten Konto verzinslich und insolvenzfest anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter das Geld innerhalb einer bestimmten Frist (meistens sechs Monate) zurückzahlen – sofern er keine Schadensersatzansprüche geltend machen darf.

Zuzüglich zu der Kaution hat man als Mieter Anspruch auf die angefallenen Zinsen.

Kaution einbehalten bei Mietausfall

Der Vermieter darf die Kaution (oder zumindest einen angemessenen Teil davon) nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, wenn du mit deinen Mietzahlungen im Rückstand bist oder deine Nebenkosten nicht vollständig bezahlt hast.

Ist mit einer Nachzahlung bei den Betriebskosten zu rechnen, darf der Vermieter die Kaution bis zur Abrechnung einbehalten und dann anschließend die Höhe der Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.

Die Frist, innerhalb der dein Vermieter dir die Kaution zurückzahlen muss, muss angemessen sein. In der Regel darf er sich für die Prüfung drei bis sechs Monate Zeit lassen – sofern die Nebenkostenabrechnung bis dahin noch nicht abgeschlossen ist, sogar bis zur Jahresfrist. Dabei zu beachten ist, dass dir auch die Verzinsung deiner Mietkaution zusteht und in die Berechnung mit einfließen muss.

Kaution mit groben Schäden verrechnen

Deutlich komplizierter verhält es sich mit dem Anspruch auf Schadensersatz. Bemerkt dein Vermieter nach deinem Auszug Schäden in der Wohnung, die von dir verursacht wurden, wird er versuchen, dir die Reparatur oder die Erstattung dafür in Rechnung zu stellen beziehungsweise die Kosten dafür mit deiner Kaution zu verrechnen.

Dass du für grobe Mängel aufkommen musst, wie zum Beispiel zerbrochene Glastüren, tiefe Einkerbungen im Holzfußboden, große Risse im Teppich etc., ist selbstverständlich, denn diese Schäden wurden von dir verursacht und dafür musst du laut Gesetz haften.

Lässt du die Mängel noch nicht im Vorwege beseitigen, so kann dein Vermieter die Kosten dafür mit deiner Kaution verrechnen. Ist die Schadenshöhe dabei sogar höher als die Höhe der Mietkaution, so kann der Vermieter dir die Restsumme ebenfalls in Rechnung stellen.

Wichtig dabei ist jedoch, dass der Vermieter dir nachweisen muss, dass die Schäden erst während eures Mietverhältnisses entstanden sind.

Mietsicherheit für Renovierungskosten einbehalten

Stellt dir dein Vermieter darüber hinaus die Handwerker- bzw. Renovierungskosten in Rechnung, die bei der gewöhnlichen Renovierung nach Mieterwechsel anfallen, ist ein Blick in deinen Mietvertrag unerlässlich. Überprüfe möglichst vor deinem Auszug, in welchem Zustand du die Wohnung übergeben sollst.

Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen, so kann dein Vermieter beim Auszug auch keine Renovierung auf deine Kosten verlangen. Steht im Vertrag jedoch explizit, dass die Wohnung renoviert übergeben werden muss und du auch für so genannte Schönheitsreparaturen (Wände farbneutral streichen, Bohrlöcher verputzen, neu tapezieren etc.) zuständig bist, so wirst du um diese Arbeiten und Kosten nur herumkommen, wenn die Klauseln unwirksam sind.

Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Vertragsklauseln zu starr oder auch zu schwammig formuliert sind. Nicht erlaubt ist beispielsweise eine verbindliche Vorgabe, in welchem Zeitabstand welches Zimmer regelmäßig renoviert werden muss.

Ist der Mietvertrag jedoch rechtskräftig und hat dein Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf dich abgewälzt, musst du auch für die Kosten aufkommen. Tust du dies nicht, ist dein Vermieter berechtigt, die Kosten dafür von deiner Kaution abzuziehen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen übrigens normale Abnutzungsspuren, wie zum Beispiel feine Kratzer auf dem Cerankochfeld oder gewöhnliche Gebrauchsspuren auf Laminat oder Parkett. Diese müssen in der Regel nicht von dir beseitigt werden.

Beste Absicherung: Wohnungsübergabeprotokolle

Natürlich musst du nur für die Schäden aufkommen, die du auch verursacht hast. Doch woher soll man wissen, ob der Riss bereits vor deinem Einzug im Teppich war, ob der Badezimmerspiegel schon immer einen Sprung hatte und bereits dein Vormieter für die tiefe Kerbe im Parkett verantwortlich war?

Eine gute Absicherung ist da ein Wohnungsübergabeprotokoll, das zum einen beim Einzug und zum anderen beim Auszug zusammen mit dem Vermieter ausgefüllt wird.

In diesem Formular werden die Beschädigungen in jedem Zimmer deiner Wohnung genau notiert.

Für dich als Mieter ist es wichtig, dass im Wohnungsübergabeprotokoll exakte Angaben mit einer genauen Beschreibung der Mängel stehen: In welchem Zimmer, an welcher Wand, in welcher Größe etc. liegt der Schaden vor? Ratsam ist es auch, das Alter des beschädigten Gegenstandes anzugeben, um so die gewöhnliche Lebensdauer des Gegenstandes und den damit verbundenen Zeitwert mit einzubeziehen.

Neben der detailierten Beschreibung der Mängel wird auch vermerkt, welche dieser Schäden du als ausziehender Mieter bezahlen sollst. Halte im Wohnungsprotokoll schriftlich fest, dass du im Schadensfall allerdings nur für den Zeitwert der beschädigten Einrichtungsgegenstände aufkommen wirst.

Dabei gilt: Je exakter der Schaden beschrieben wird, desto eindeutiger kann die Haftung bestimmt werden. Beim Auszug werden die beiden Protokolle dann verglichen und es kann festgestellt werden, welche Mängel erst während eures Mietverhältnisses entstanden sind.

Wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe nichts zu bemängeln hat, sollte auch dies schriftlich im Protokoll festgehalten werden. So kann er im Nachhinein keine Schadensansprüche mehr stellen.

Darf dein Vermieter die komplette Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution nur in Höhe der Schadenssumme einbehalten. Hat er noch keine konkreten Rechnungen vorliegen, so ist es ihm erlaubt, die Höhe des Beseitigungsaufwands anhand von Kostenvoranschlägen abzuschätzen. Das gilt auch für mögliche Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung – auch diese darf er einschätzen.

Deckt die Kaution inkl. Verzinsung exakt die Höhe der Reparaturkosten, des Schadensersatzes oder der Nebenkosten, so darf der Vermieter die vollständige Mietsicherheit einbehalten. Allerdings darf er das Geld nicht einfach so dafür verwenden, einen Handwerker für die entsprechenden Leistungen zu beauftragen.

Der erste Schritt muss sein, dass er dich auf die Schäden hinweist und dir eine Frist setzt, innerhalb der du die Schäden beseitigen musst. Größere Reparaturen solltest du dabei von einer Fachfirma erledigen lassen, da dein Vermieter die Reparatur sonst als nicht fachgemäß beanstanden kann und doppelte Kosten auf dich zukommen können.

Achte außerdem darauf, die Mängel rechtzeitig beheben zu lassen – führen Reparaturen zu einer verspäteten Weitervermietung kannst du als Mieter unter Umständen dafür haften.

In den meisten Fällen musst du übrigens auch nicht die kompletten Reparaturkosten übernehmen, sondern nur den Zeitwert der beschädigten Einrichtungsgegenstände.

Jeder Einrichtungsgegenstand hat eine gewisse Lebensdauer, an der man den aktuellen Wert einer Sache festlegen kann.

Für die Einschätzung des Schadens sollte man daher wissen, wann der Gegenstand eingebaut/verlegt wurde. Der Vermieter muss dies im Streitfall nachweisen können.

Unterstützung durch Anwalt oder Mieterbund

Behält dein Vermieter deine Kaution ein, dann verlange von ihm eine ausführliche Auskunft darüber, wie hoch die Kautionssumme plus Verzinsung ist und aus welchen Gründen er die Kaution einbehält. Zugleich kannst du einfordern, dass er dir die Höhe der einbehaltenen Kaution anhand von Rechnungen und Kostenvoranschlägen rechtfertigt.

Erscheint dir das Einbehalten der Mietkaution als unberechtigt, weil du laut Wohnungsübergabeprotokoll weder für Schäden oder Renovierungsarbeiten aufkommen musst oder die Kosten dafür bereits beglichen hast, so kannst du die Rückzahlung der Mietkaution verlangen. Dies solltest du schriftlich per Einschreiben mit Rückschein machen.

Dabei ist es ratsam, für die Zahlungsaufforderung eine Frist zu setzen. Zahlt dein Vermieter die Summe auch innerhalb der Frist nicht, solltest du dich an einen Anwalt oder einen Mieterschutzbund wenden. Das Wohnungsübergabeprotokoll kann ich solchen Fällen vor Gericht übrigens als gültiger Nachweis gelten.

Abwohnen“ der Kaution unzulässig

Wer übrigens glaubt, dass er für die letzten drei Monate nach Kündigung keine Miete mehr zahlen muss, weil der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen kann, der liegt falsch.

Das „Abwohnen“ der Kaution ist nicht erlaubt und kann dir sogar enorme Kosten verursachen, denn mit dem Ausbleiben der Miete gerätst du offiziell in Zahlungsverzug und dein Vermieter kann die Mietzahlungen vor Gericht einklagen.

Außerdem kann er – nach Verrechnung des Mietausfalls mit der Kaution –gleichzeitig eine Aufstockung der Kautionssumme auf den Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten von dir verlangen.

Wie viel kostet mein Umzug?

Vergleiche kostenlos Angebote von Umzugsunternehmen deiner Region.

Jetzt Angebote erhalten